Im März 2012 hat das Schweizervolk die Zweitwohnungsinitiative angenommen, mit 50.6% Ja-Stimmen noch knapper als 1994 die Alpeninitiative, die 52 % Zustimmung erreicht hatte. Diese bekommt nun ein mehr als zwei Milliarden Franken teures Staatsbegräbnis: in der zweiten, 17 Kilometer langen Tunnelröhre für den Strassenverkehr am Gotthard, die nun gebaut wird. Die Zweitwohnungsinitiative wird dereinst nicht im Gotthard beerdigt. In Andermatt ist sie nie zur Welt gekommen!
Seit März 2012 ist es in der Schweiz nur noch mit grossem planerischem Rechtfertigungsaufwand möglich, Zweitwohnungen zu bauen, - mit einer Ausnahme: im Tourismusresort in Andermatt. Nach anfänglichem Stottern läuft dort der Zweitwohnungsbaumotor wie geschmiert: 420 Wohneinheiten sind bereits verkauft! Was läuft dort so gut, oder, je nach Standpunkt, eher aus dem Ruder?
Der Bundesrat hat es möglich gemacht, mit einer im August 2012 verabschiedeten Verordnung, die 2016 ins Zweitwohnungsgesetz übernommen wurde: «Neue Zweitwohnungen können nach bisherigem Recht weiterhin bewilligt werden, sofern ein Sondernutzungsplan vorliegt, der vor dem 11. März 2012 rechtskräftig bewilligt wurde und die wesentlichen Elemente einer Baubewilligung betreffend Lage, Stellung, Grösse und Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie deren Nutzungsart und Nutzungsmass regelt».
Eine offensichtliche «Lex Sawiris», denn ein solcher Plan, aufgeteilt in Teilgestaltungspläne, wurde bereits 2008 genehmigt und bildet seither die planungsrechtliche Grundlage für den Bau des Tourismusresorts der Andermatt Swiss Alps (ASA) des ägyptischen Investors Sawiris. Mit dieser „Lex Sawiris“ haben die Quartiergestaltungspläne mit den zugehörigen Vorschriften faktisch die Bedeutung einer zeitlich unbefristeten „Generalbaubewilligung“ für alles, was im Tourismusresort Andermatt geplant ist, bekommen:
- einen Sockel mit im Endausbau 1750 Parkplätzen, der das Areal gleichzeitig vor Überschwemmungen schützt,
- 42 individuell gestaltete Apartmenthäuser im «Swiss-Alpine-Chic-Stil» mit breitem Wohnungsangebot,
- 28 Villen mit je ca. 2000 m² Grundstücksfläche zu je ca. 5 Mio. Fr.,
- ferner Hotels, Golfplatz und weiteres,
- im Endausbau insgesamt rund 2’000 Wohneinheiten mit bis zu 10'000 (kalten) Betten.
Ein schweizweit einmaliger Vorgang, den staunend, bewundernd oder verärgert zur Kenntnis nimmt, wer sich mit dem aufwändigen Papierkram für nur eine Zweitwohnung irgendwo in der Schweiz herumschlägt.
Der Quartiergestaltungsplan (QGP 4) für den zentralen Bereich des Resorts.
Er stammt von namhaften Zürcher Architekturbüros und enthält öffentliche Flächen und Strassen (gelb), Baufelder (rot) mit Baufluchtlinien, die fix einzuhalten sind und Baulinien, die bis um zwei Meter überschritten werden dürfen, Geschosszahlen und/oder Gebäudehöhen, private Gartenbereiche bzw. Sockel (grau) und Grünflächen (grün).
Das Areal ist Sektoren gegliedert, für welche die zulässige Nutzung umschrieben ist. In fast allen Sektoren sind Hotels, hotelmässig bewirtschaftete Appartements und Wohnungen zulässig, in einigen auch Gastgewerbe, Verkauf und/oder ergänzende Dienstleistungen. Wieviel von den verschiedenen Nutzungen gebaut werden soll, muss oder darf, ist offen. Nutzungsziffern gibt es nicht. Wozu auch? Solche Details soll der Markt regeln! Ein reich illustrierter Anhang zu den Vorschriften enthält Gestaltungsrichtlinien und Beispiele, welche den für das „Feriendorf“ angestrebten „Swiss-Alpine-Chic-Stil“ aufzeigen.
Was wesentliche Elemente einer Baubewilligung sind, wird in Bundesbern und im Kanton Uri offensichtlich anders beurteilt als in der übrigen Schweiz. Ein Baugesuch, das lediglich die Elemente des QGP 4 Andermatt enthält, also weder Grundrisse, noch Schnitte noch Fassaden würde überall in der Schweiz als ungenügend zurückgewiesen.
Der Plan enthält zudem extrem grosse Ermessensspielräume, sowohl in Bezug auf das zulässige Bauvolumen wie auf die erlaubte Nutzung. Eine Wohnung unterscheidet sich doch erheblich von einem Hotel. Was von Fall zu Fall konkret gebaut wird, legen zuständige Gebietsmanager aufgrund der jeweiligen Marktlage fest. Gebaut wird nur, was bereits verkauft ist oder sicher verkauft werden kann. Für architektonische Qualität ist ein Begleitgremium besorgt.
Mit diesem Plan und dem Segen des Bundesrates ist der windgeplagte und überschwemmungsgefährdete ehemalige Waffenplatz Andermatt zum einzigen Ort in der Schweiz geworden, wo, weitgehend unbehelligt von bürokratischen Skrupeln und Zwängen, im grossen Stil Zweitwohnungen gebaut werden können, - eine unschätzbar wertvolle Morgengabe, noch ganz ohne lästige Mehrwertabschöpfung, der damals für die Raumplanung und die Justiz zuständigen Bundesrätinnen an den eloquenten Investor aus dem Morgenland. Auch der Kanton Uri unterstützt den Erwerb von Zweitwohnungen tatkräftig: mit dem nach Zug zweittiefsten Einkommenssteuersatz der Schweiz, attraktiver Pauschalbesteuerung und Verzicht auf Erbschafts- oder Schenkungssteuer.
Der rote Teppich wurde dem Investor bereits 2006 ausgerollt, als das erst geplante Resort vorsorglich von der „Lex Koller“ befreit wurde. Auch Personen ohne Schweizer-Pass können uneingeschränkt und bewilligungsfrei Wohnungen und Häuser erwerben und ohne Haltefristen wieder veräussern. Das wirkt: rund 30% der Wohnungen gingen bisher an Personen ohne CH-Pass, davon etwa die Hälfte aus Europa, die andere Hälfte aus dem Rest der Welt. Die Befristung bis 2040 ist kein Problem. Bis dann wird alles mindestens einmal verkauft sein.
Insgesamt eine beispiellose Erfolgsgeschichte. Was ist der entscheidende Grund dafür? Woher kommt die grosse Nachfrage nach Zweitwohnungen ausgerechnet in Andermatt?
- Das Klima kann es nicht sein. In Andermatt ist es rauer als in den meisten Tourismusdestinationen in der Schweiz. Auch in einer durchschnittlichen Mittellandgemeinde ist es deutlich besser.
- Schöne Aussicht, - für Leute aus der Schweiz sonst ein eminent wichtiges Kriterium, gibt es auch nicht: die „urban-enge“ Überbauung ermöglicht nur wenigen Wohnungen in Randlage eine bescheidene Fernsicht, - und auch diese nur auf den nächsten, eher öden Berghang.
- Die Verkehrslage ist höchstens drittklassig: Wenn die Strasse in der Schöllenen gesperrt ist, was wegen Steinschlag und Lawinen immer wieder vorkommt, ist Andermatt im Winter auf der Strasse nicht erreichbar, im Sommer wenigstens noch über den Oberalp- oder den Gotthardpass. Mit dem zweiten Gotthard-Strassentunnel wird Andermatt definitiv unterfahren. Der einst wichtige Etappenort auf dem Weg in den Süden ist Geschichte.
- Was also macht Andermatt als Zweitwohnungsdestination attraktiv? Zwei einfache, ein-leuchtende Gründe:
- das schweizweite Monopol im Angebot (die „Lex Sawiris“)
- die Flucht des Kapitals in Sachwerte.
Im Jahr 2008, als der Bundesrat den Sondernutzungsplan für das Zweitwohnungsdorf genehmigte, musste er auch die UBS, die einst stolze Schweizerbank, vor dem Zusammenbruch retten. Seit 2015 verlangen Banken Negativzinsen, ist Geld auf der Bank nichts mehr wert, kostet nur noch. Schweizer Banken haben als sicherer Hort, als zuverlässige „Sparhafen“ ausgedient. Wohin also mit noch vorhandenem Kapital? In eine Zweitwohnung in Andermatt! Da ist Geld noch greifbar, nicht nur eine imaginäre Zahl auf irgendeinem Server. Es ist zwar auch nicht Gold, wie früher, als ein Goldvreneli noch ein offizielles CH - Zahlungsmittel war, aber es ist doch handfestes, solid verbautes Material: Stein, Stahl, Holz, Glas. Man kann darin wohnen und mit etwas Glück kann die Wohnung auch hin und wieder vermietet werden. Das deckt dann wenigstens einen Teil der Unkosten.
Das Tourismusresort Andermatt ist die neue sichere Bank im Herzen der Schweiz! Architektur ist nur Hülle, repräsentiert das investierte Kapital. Der ehemalige Waffenplatz ist zum Areal mit der möglicherweise höchsten Rendite in der Schweiz geworden. Die Investoren und alle, die davon profitieren, freuts. Solange weitergebaut wird, profitiert auch Andermatt, freuen sich Unternehmen und Behörden.
Was aber, wenn einmal alles fertig gebaut ist, die 2000 zusätzlichen Zweitwohneinheiten mit den 10‘000 Betten bereit, aber meistens leer stehen. Im Jahr 2020 bestanden im ganzen Kanton Uri 1117 Gästezimmer mit 2280 Betten. Die Gäste blieben im Mittel weniger als zwei Tage. Um die 10'000 Betten während wenigstens drei Monaten pro Jahr zu belegen, müssten 10‘000 x 30 x 3 = 900‘000 Logiernächte, bzw. 450‘000 Gäste pro Jahr nach Ander-matt kommen? Was, wenn sie nicht kommen? Wird Neu-Andermatt dann zur Geisterstadt?
12.10.2022 / Wa
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